房地產專業服務

經由各地方法院依法拍定之不動產，其在核發權利移轉證明書之同時，發文該不動產轄管之地政事務所，逕為塗消抵押權登記，也就是說從法院標得之不動產是一完全無負債乾淨的房子，絕非一般市面上買賣的房子，須顧慮抵押權承接或塗消的問題，若遇上刁難的賣主，銀行或債權人，則買屋的喜事可能變成頭痛的事。

所以說買法拍屋絕對比一般房屋買賣安全，產權清楚。

依現行之強制執行法要在法院投標室圍標在技術上而言已微乎其微，一般的圍標頂多是一些俗稱海蟑螂之徒於投標標的物佔用，以惡劣手法造成投標者考慮佔用排除之困難而退怯，但如有相當利益，不妨就其佔用關係，評估是否進場競標。

依強制執行法之精神，拍賣標的拍賣程序終結前，其使用權仍屬原所有權人，故除非原所有人同意，否則欲投標者仍不得隨意進入。

實務上，以投標價與市價相較其差額就算該屋內觀需全新裝潢亦相當划算。

通常如外觀，環境有合意，就是好標的，如連內部狀況都合意則是多賺的，相反則沒多賺罷了。

第一項：契稅

契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象為買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權移轉登記，拍定人要繳納房屋契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以 6% 稅率。

第二項：房屋稅

每年 5 月份，房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單。課徵期是從去年 7 月 1 日到今年 6 月 30 日，稅基為房屋評定現值。稅率依用途分下列三種：

• 住家用：1.2 %
• 營業用：3 %
• 非住家用、非營業用：2 %

房屋稅一年 12 個月份，若得標取得權利移轉證書日起至課徵 6 月 30 日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算。如當年 5 月 1 日才取得權利移轉證書，根據分算比率，只需繳納 2/12 而已。

第三項：地價稅

地價稅每年 11 月份開徵，課徵期為當年 1 月 1 日至 12 月 31 日。地價稅不像房屋可依持有時間聲請分算，以 9 月 15 日為納稅義務基準日。拍定人如在 9 月 15 日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納；如在 9 月 15 日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。（地價稅稅基為公告地價。）

稅率分為：

• 自用住宅用地（非出租及供營業）：0.2 %
• 其它：1～1.5 %

以上兩者相差 5 倍以上。

法拍屋取得是不需繳交〔印花稅〕的。

• 交通狀況：交通是否便利，合乎自己的需求。
• 環境品質：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
• 生活機能：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
• 附近設施：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃圾場、高壓電廠等。
• 住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。
• 建築外觀：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
• 社區管理：如果是住宅社區，是否有保全管理。
• 公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。

1. 確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司（例：全國法拍網）都有提供相關情報。
2. 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
3. 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
4. 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二～三成，而依投標規定須準備投標總底價的兩成保證金，保證金得以到金融銀行機構開立之支票或本票封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
5. 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
6. 得標：若是得標，應在七天內（含例假日）到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」（約 14 天）。
7. 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
8. 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

務必確認事項：

• 身分證和印章是否帶齊。
• 確認正確的開標時間。
• 觀察投標人數。
• 台、銀支本票。
• 確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告。

個人標購法拍屋當然是可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標，只是如果您對於法拍屋市場的狀況及拍賣流程都不了解，如此可能會有下列情形：

• 沒有暸解法拍屋現況就投標：
  往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚是交屋後，房子被前屋主破壞。
• 產權沒有調閱清楚：
  有的投標人沒有將要投標的標地物住址了解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。
• 投標價過高及過低：
  往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻不如己意，沒有調查標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若不是標的很高即是超出他人很多，當然有可能超出原本要給付仲介的服務費，不然就是沒行情標的很低也就是說希望能標便宜一點，但本公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。
• 交屋流程：
  如果不懂法院流程及與現住人協調溝通，往往交屋時間一拖就是半年以上，如果你覺得買法拍屋風險太高，或是程序太麻煩，目前有一些公司專門從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的〔代標公司〕，如果你找到服務信用良好的代標公司（例：全國拍賣網），從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。

找代標公司的好處：

• 節省時間：
  標購法拍屋資訊蒐集到過戶交屋，最快也要1至2個月，如果委託代標公司，可以替你找合適的法拍屋，替你調查這棟房子，標到後再幫你辦過戶點交，可以節省許多時間和瑣碎的手續。
• 資料齊全：
  代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整，可以省去你許多蒐集資料的時間。
• 較為專業：
  代標公司的服務人員通常具有較充足的法律經驗及不動產專業知識，對於相關的法令問題比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。
• 解決資金困難：
  如果你沒有充裕的資金，法拍屋的門檻是很高的，但代標公司也能替你解決這個問題，可以讓你只需要準備２成保證金，其他價款幫你代墊，等標到之後再抵押給銀行貸款償還代墊款。
• 代為點交：
  得標後，點交的過程常是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，還是可能要花上許多時間，而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。
• 避免風險：
  代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告，避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等…。

• 法拍屋拍定無效：
  如果你得標而在拍定後７日內卻沒有將價款繳清，法院將裁定拍定無效，並將拍定的房屋另行拍賣。
• 負擔因減價而再行拍賣的價差：
  如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價，這時，你必須負擔兩者的價差，並從之前你所繳交的保證金中扣除；如果保證金不足，作為原拍定人的你還必須補足價差，否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。
• 無法再參與該房屋的投標：
  如果你得標後卻沒繳清價款，法院因此裁定這次的拍賣無效，當這棟法拍屋由法院再行拍賣時，你就不能再參與投標。

第一次拍賣無人得標即宣告流標，債權人如不願意承受該房屋，就減價 8 折進行第二次、甚至第三次拍賣。經過 2 次減價，仍未拍定也無人願意承受時，就由法院強制管理。

第三拍拍賣底標價原價公告應買三個月，應買期三個月中，債權人可隨時提出 8 折減價特別拍賣。再無人應買，債權人只得承受、撤回案件或另行估價拍賣。

開標法官宣布得標後，只是代表具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權。

手續流程：

1. 繳款（得標後7天內）
2. 得標後必須在7天內依據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
3. 取得權利移轉證書（繳款後14天內）：將價款繳清後，法院會在14天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得該不動產的所有權。
4. 申報契稅：不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過30天沒有申報就會受罰。
5. 辦理過戶登記（共5～7天）：申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在5～7天之間。
6. 點交（須1～2個月）：辦理過戶之後就可以進行不動產取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第1次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第2次強制點交，視情況可能要費時1～2個月。

1. 備齊相關證件：身分證正本、影本，法院核發的權利移轉證書及戶籍謄本。如果委託代理人幫你辦理，還必須附上委託書。
2. 到地政事務所：到不動產所在地的地政事務所。
3. 填寫土地登記申請書：向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。
4. 填寫登記清冊：向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。
5. 排隊辦理：抽取號碼牌等候叫號辦理，將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員，並繳納地政規費（不動產價錢的1/1000）。
6. 領取新權狀：3天後即可取得新的土地及建物所有權狀。

※ 契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦，費用約 10000 至 15000 元不等。

• 發生日期：就是你辦理登記的當天。
• 申請登記事由：如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋，你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。
• 登記原因：因購買的是法拍屋，所以在這欄勾選「拍賣」。

1. 索取契稅申報書：到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。
2. 填寫契稅申報書：按指示填妥契稅申報書後，連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。
3. 領取稅單：當場即可領取契稅繳費單。
4. 繳費：領取稅單後 30 天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。

※ 契稅稅率為契約價值的 6 %，以法院拍賣的不動產而言，就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算，可以選擇兩者中較低的價錢來申報！

• 建號：標購建物的建號。
• 房屋座落：標購建物所座落的門牌地址。
• 立約日期：以法拍屋得標當日為準。
• 申報日期：填寫申報當天的日期。
• 移轉價格：拍定金額，後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件，請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。
• 原所有權人：填寫之前不動產所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。
• 新所有權人：填寫自己的身分證字號、電話。

• 案號：從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。
• 投標人：投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，則必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。
• 土地標示及願出價額：所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
• 建物標示及願出價額：標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上願意出的投標價，必須要高於公告的底價。
• 總價額：土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。

※ 投標書上的投標價最好等到投標前看當時投標的狀況再寫上去。

除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須看拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。

申請流程：

1. 抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。
2. 到地政事務所：現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。
3. 填寫申請書：向服務台索取地政事務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。
4. 排隊辦理：抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁20元。
5. 領取謄本及收據，看懂建物登記謄本：申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分：
   • 標示部：這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等； 以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。
   • 所有權部：這個部分主要記載土地及建物所有權人、權力範圍等事項。
   • 他項權利部：與銀行是否有設定抵押權。

• 標的物：法拍屋所在地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
• 主要用途：法拍屋的主要用途。如果是自己居住，最好選擇住家。
• 土地使用分區：土地使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
• 拍賣底價及保證金：土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。
• 拍賣絛件：法院是否進行點交。
• 拍賣時間地點：執行拍賣投標的時間與執行的法院。
• 債權銀行連絡人：當銀行是法拍屋的債權人時，如要進一步知道詳細的情形，可向銀行人員詢問。
• 位置圖：為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。

• 房貸未繳：經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達 14 天以上。
• 信用卡、現金卡未繳：經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送「支付命令」確定，銀行始進行不動產及動產「假扣押」進行查封。
• 本票裁定：簽于第三人、錢莊、銀行，如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
• 民事判決：經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
• 欠繳管理費：經大樓管委會行使「公寓大廈管理條例」針對欠繳管理費長達3 個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。
• 做人頭保：即民間所謂的「保證人」，因做他人的「連帶保證人」導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
• 欠稅金：包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。